O Supremo Tribunal Federal (STF) está analisando um caso que pode definir se a compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, realizada fora dos sistemas oficiais de financiamento, exige obrigatoriamente a formalização por escritura pública. A decisão tem potencial para impactar diretamente o mercado imobiliário brasileiro e a segurança jurídica de transações entre particulares.
O julgamento começou na sessão virtual da Segunda Turma da Corte, na sexta-feira (13), mas foi suspenso após um pedido de vista do ministro Luiz Fux. Não há prazo definido para a retomada dos trabalhos, o que deixa em suspense uma questão que envolve a interpretação da Lei 9.514 de 1997, conhecida como Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
A legislação estabelece que as transações podem ser realizadas por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. No entanto, resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicadas em 2024 restringiram o uso do instrumento particular apenas para entidades autorizadas a operar dentro do SFI, criando um impasse sobre a validade de contratos firmados fora desse sistema.
O relator do caso, ministro Gilmar Mendes, votou pela manutenção da interpretação mais ampla da lei. Em seu voto, ele argumentou que "não cabe ao oficial do cartório de registro de imóveis, no exercício e nos limites de sua importante função, negar registro a contratos atípicos com alienação fiduciária firmados por particulares, quando a avença apresentar todos os requisitos previstos em lei para a sua validade".
Após o voto do relator, o ministro Dias Toffoli acompanhou a posição de Mendes. Com o pedido de vista de Fux, o julgamento ficou paralisado aguardando a análise completa do processo.
O tema ganhou relevância extra após a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão ligado ao Ministério da Justiça, emitir um parecer em dezembro do ano passado defendendo a valorização da escritura pública. O documento foi solicitado pelo deputado Kiko Celeguim (PT-SP) e argumenta que a formalidade notarial vai além de uma mera burocracia.
"A escritura pública não se reduz a formalidade burocrática, mas desempenha função pública essencial esclarecimento jurídico, assegurando ao consumidor informação qualificada, compreensão adequada do conteúdo contratual, controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do negócio, reduzindo o risco de práticas predatórias", afirmou a Senacon em seu parecer.
A decisão do STF será crucial para definir os parâmetros de segurança jurídica em transações imobiliárias que fogem aos moldes tradicionais dos sistemas de financiamento habitacional. Enquanto alguns defendem a flexibilização para facilitar negócios entre particulares, outros apontam a necessidade de maior proteção ao consumidor em operações complexas como a alienação fiduciária.
O caso exemplifica o constante tensionamento entre a agilidade nas transações comerciais e a garantia de direitos fundamentais no âmbito do direito imobiliário brasileiro. A expectativa é que, uma vez retomado, o julgamento no STF traga clareza sobre os requisitos formais necessários para validar esses contratos, oferecendo diretrizes seguras para cartórios, advogados e cidadãos em geral.
